据了解，由于二手房买卖成交活跃，再加上旧房翻新需求攀升，各大装饰公司的二手房翻新业务都呈现出上升趋势。“不少业主以为二手房翻新就是瓷砖换地板、老墙刷新漆，其实二手房翻新的目的是让整个空间无论是耐用性、便利性还是美观性，都能得到根本的提升。”在靓家居工程总监温智敏看来，从装修的层面而言，二手房的翻新和改造，比毛坯房装修要复杂得多，无论是在验房、设计、预算、施工还是验收环节，都存在诸多“一着不慎满盘皆输”的关键环节。但现实生活中，绝大多数人并没有二手房翻新的经验，以至于有些房子翻新过后“金玉其外败絮其中”。而想要避免这种翻新误区，则必须要提前了解一下二手房装修过程中有哪些特殊注意事项，在验房、设计、预算、施工四大环节层层把关。
验房
先替老房子把脉，找出“病灶”
不少业主进行二手房装修时，往往街头找个施工队就直接开工了，忽略了最重要的验房环节。温智敏提醒，对二手房进行翻新改造之前，必须先仔细验房，找出房子本身存在哪些潜藏问题，这个过程有点像给老房子“诊病”，必须要先找出问题，才能彻底解决问题。
一般情况下，二手房由于年代相对比较久远，水电跑冒滴漏的情况十分常见。根据温智敏的经验，八成以上的二手房都存在着这种情况。因为早期的住宅装修并不像现在新出的商品房，装修时都是专管专线。而由于不是专管专线，不同的管线之间便容易互相干扰，出现跑冒滴漏的问题。
除了跑冒滴漏，还要看一下房子的排水系统是不是通畅。因为二手房的地漏一般都是老式的铁地漏，天长日久之后，腐蚀、生锈等问题会造成下水道堵塞。此外，要看看二手房的坐便的排水方式是什么样的，因为二手房排水改造牵涉到主体管道的问题，操作不当，就可能造成下水道堵塞或者墙面渗水的情况。
查看完这两个二手房的“顽疾”，还要看看你家的二手房有没有其他“常见病”。比如，窗户或者落地门有没有漏水、锈损的情况，因为老式门窗的密封条都是胶皮做的，容易老化，而老化的特征就是胶皮缩短，导致漏风漏气、雨季不防雨、使用空调时不省电。不要小看了窗户漏风漏雨这样的小问题，遇到潮湿季节，漏雨很容易导致墙面粉化。
此外，要重点考察墙面的粉化和空鼓问题。很多二手房，特别是在厨房、卫生间等用水较多的地方，墙体多数已经粉化了，铲到砖之后你往往还会发现，砖本身也许已经酥烂了。如果存在粉化问题，就意味着后续翻新墙面时，必须先进行墙面加固，重新刷水泥和刮腻子，否则粉化可能会造成墙面甚至墙体的开裂。墙面空鼓问题，在二手房改造过程中也会经常遇到。这种情况只需拿小榔头轻轻敲击墙面，即使非专业人士也可以听得出来。在进行二手房装修时，墙面空鼓必须彻底根治，尤其是卫生间和厨房。如果不解决空鼓问题，会影响翻新后墙面的使用寿命。
二手房验房清单 不遗漏任何一项》
预算
预算与毛坯房大致相同，但需增加打拆和成品保护费用
二手房装修的预算和毛坯房大致相同，预算做得越细致，成本控制就越精确。但是，与毛坯房装修不同的是，如果是二手房全屋翻新改造，那么在原有的预算基础上需增加两项费用，一个是打拆的费用，另一个成品保护的费用。
举例说明，如果是建筑面积100平方米左右的房子，需要预留的打拆费用大概在5000元左右。另外，如果是二手房部分改造和精装房升级，除了参照毛坯房装修的相关预算清单，还要增加一个成品保护的预算。目前，规范的装饰公司都制定了相应的成品保护标准，并就成品保护进行额外收费。参照当下的市场行情，每平方米的成品保护费用在12元左右。如果是100平方米的二手房进行大范围的翻新改造，那么通常要在毛坯房装修的预算基础上，额外增加1000元-2000元的成品保护支出。
如何把控装修预算》
设计
优化功能分区，注意不同空间的风格衔接
温智敏表示，二手房除了老旧，另一个常见问题便是户型设计很不合理。因此，在二手房改造的设计环节，必须要特别注意空间的功能优化。业主在弄清楚房屋结构的基础上，可根据自家的居住需要，因地制宜进行空间的区域再分割。从设计角度来说，二手房常见的空间再分割手法主要有以下几种：巧改“刀把”户型，融汇门厅和厨卫；扩大餐区，丰富起居室；打通客厅和餐厅的隔断墙，让整体空间看起来更加通透而开阔。
鉴于不少二手房翻新其实都是局部装修，温智敏提醒，在这种情况下，一定要注意翻新部分与原有空间的风格衔接。此外，除了要考虑原有的家居主色调，还应该考虑到不同空间的局部特性。如果居室向南，有充足的日照，可采用偏清爽的色调；朝北的话，则可以用偏温暖的色调。
另外，不少老房的电位设计都比较少，因此业主在制定设计方案时，一定要仔细盘点需要增加的水电位。如果水电位没有按照当下的生活需求全面升级，会导致屋子里面到处都是插线板，不美观也不方便。
施工
打拆墙体注意回避承重墙，一定要重做电路和防水
二手房装修，一般都是先拆除和清理，最后再着手改造。温智敏特别提醒，由于二手房多是旧式的砖混结构，所以在进行户型改动的时候，不能随意破坏原结构。在进行这类房屋的空间改造时，在拆墙之前一定要搞清楚哪面墙是承重墙、哪面墙是非承重墙。承重墙是房屋的承重主体，一旦出现问题，将会牵扯到整个房屋的结构安全。
如果要增加实体墙隔断，必须要注意新旧墙面交界处的施工，新墙的墙体中，最好打横植入两根横筋。砌墙时除了注意放线砌墙以保持墙体垂直度、墙面平整度外，墙体交界处一定要打掉白灰，在新旧墙体交界处贴一层钢丝网，或者把老墙的水泥沙灰铲除几厘米找平，然后在接口处批荡腻子的时候贴牛皮纸处理，有的可以用环氧树脂处理，以增强粘连度，防止墙体开裂。
不少业主在进行墙面翻新时，会让工人直接在旧墙上刷新腻子和乳胶漆，其实，多数时候这种方式是不可取的。一般情况下，房子居住五年以上，耐水腻子就会老化，翻新墙面时，必须铲除至墙底，再上一层墙宝，然后才能重新刷腻子。否则，新刷的腻子层过段时间慢慢就剥落了，会影响今后墙面乳胶漆的施工质量和装修后的长期使用效果。
在温智敏看来，隐蔽的水电工程是二手房翻新的重中之重。在进行二手房翻新时，一定要彻底解决水路和电路管线的老化问题，最好把室内的电路重新做，将所有电线都穿管直接埋入墙内，合理配电，空调走空调，照明走照明。另外，老房的卫生间和厨房防水层已经年久失修，防渗漏效果大大下降，墙面开裂的情况屡见不鲜，而翻新进行改造不可能不破坏以前的防水层，因此一定要重新做防水。
另外，对于不需改动的水表、管道、门、窗、橱柜等物品，最好用专业的保护膜全包上并固定，防止施工时使之受损，尤其是要注意防止落水口堵塞。装修完毕，正规的装饰公司会按程序做验收，业主全程监督即可。不过，温智敏特别提醒，装修完毕之后，一定要让装饰公司留下一张管线图。否则，如果以后出现水电问题，你就只能抓瞎了，有时甚至必须得凿墙来解决问题。
二手房翻新改造注意事项
1、老化水管一定要换掉
二手房原有的水路管线往往有许多不合理的布局，在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查，看是否锈蚀、老化。如果原有的管线使用的是已被淘汰的镀锌管，必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或pp-r管。
2、电路非改造不可
二手房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不能适应现代家庭的用电需求，所以在装修时必须彻底改造，重新布线。如果发现原有线路使用的是铝质电线，则必须将其全部更换成2.5平方毫米截面的铜质电线。而对于安装空调等大功率电器的线路，建议应单独设置一条4平方毫米截面的线路，且使用pvc绝缘护线管。
3、三“面”改造必不可少
在装修时，二手房的墙面、地面、天花的改造是最容易被忽略的，最好请专业人员对房屋进行实地勘察，看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起沙。如果存在这些情况，就要进行修补处理，包括铲除墙面油污、粉化了的墙漆等，用水泥沙浆修补基层、裂缝、孔洞。另外，修补后要刷一道底漆予以覆盖，一来使基层牢固，二来可以防止今后基层因泛碱和受潮而出现变化，然后用按比例稀释的乳胶漆进行饰面。在施工中应注意现场空气的洁净，做好防尘保护，工具上要保证没有杂物。
4、旧门锁必须要换
首先应当换的，当然是门锁。作为二手房，根本不可能知道，到底有多少人手中还保留了老锁的钥匙。此外，还应当注意检查门窗是否老化，如果材质坚固，可重新涂漆处理。如果钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂，最好拆掉重做。
5、门窗更新慎重考虑
门窗老化也是二手房中的一个突出问题，但如果材质坚固，而且你也喜欢其款式，一般来说只要重新涂漆即可焕然一新，但如果有以下问题出现，就必须拆掉重做，主要的问题要看木门窗是否起皮、变形，如果有，则说明木材本身特性发生变化，一定要换新的了。
6、二手房要彻底消毒
装修二手房有个重要的步骤必不可少，那就是要彻底消毒。可用百分之3的来苏水、百分之1-百分之3的漂白粉水或用百分之3的过氧乙酸溶液喷洒。洒后关门窗1小时。
7、二手房防水装修
在装修二手房之前，应该对卫生间和厨房进行24小时至48小时的蓄水测漏实验，检查原有的防水工程做得如何，如果没有漏水现象，证明防水处理做得很好;如果出现漏水现象则必须重新做防水处理。做完防水处理后，要等地面完全干透，再铺设瓷砖，进行整体装修。而且，在卫生间蹲便改坐便时一定要将座便器下水口位置的防水处理做好，在设计和装修卫生间顶部时，应注意方便拆装，利于今后的检查和维修。
二手房结构拆改需注意》
老房翻新需要谨慎对待的9个重点项目
1、电线线路老化，电表容量不够
电线在使用多年后会老化，以前的电线也没有达到国家标准，而且现在家庭使用大功率的电器越来越多，所以电线是必须更换的。但同时有可能原有的线槽不能再使用，需要全部重新开槽布线。老的电表也会因为容量不够或是缺少漏电保护，而重新换新电表。
2、镀锌管被淘汰，楼层水压较小
老房的水管很多是镀锌管，因为其有害人体健康已被国家明文规定禁止使用。那就需要凿开墙面，将水管全部换成PP-R管。老房子的水压也比较小，就有可能发生热水器打不着的现象，那就不得不安装增压水泵了。
3、煤气管道老化，需要专业维修
用了很久的煤气管道老化了，不要让装潢公司的人员随便改造。要委托煤气公司派专人上门检测以及更换老化的煤气管。这个钱一定不要省，否则危险性过大。以前的煤气表一般都挂在高处，如果条件允许，可以请专人将其移到下柜里，这样就不影响美观了。
4、户型改造注意，老房考虑承重
很多老房的户型结构不合理，采光也有限制，所以施工时经常会敲墙改造。现在的新房是框架结构，多数墙体都可以改动，老房很多墙面都起到承重作用，所以在敲墙前一定要让施工人员确定没有隐患。即使敲了墙也不要全部敲完，要留下一部分墙垛，过梁也要保留。
5、墙面基层好坏，施工难度不定
首先需要检查墙面以前装潢时基层做的怎么样，如果原先的底子很差，一摸就会掉灰就需要整体铲掉，包括旧涂料、旧腻子、旧砂浆等，人工费相应会多一点。如检查发现基层还可以，只需油漆工将墙面做砂光处理，整体涂一层胶水再上涂料，基本上可以解决问题。
6、地板家具翻新，工序按照要求
地板翻新先是打磨，完成后再修补损坏的地方，重新油漆时要买完全脱苯的地板漆，环保很重要。家具需要油漆则要注意不同性质的油漆可能会产生化学反应。水性木器漆兼容性很好，适用于任何一种底漆，但木器漆的覆盖性不是很强，还需要做一些处理。
7、玄关空间狭窄，没有鞋柜位置
常见的老房玄关是一个狭小的过道，甚至连放一个鞋柜的地方都没有。而玄关最基本的一个功能是方便换鞋。所以老房的玄关改造是很考验设计师水平的。如受面积所限，可以将鞋柜做成入墙式的。
8、卫生间大改造，防水工程重做
卫生间的马桶拆除后，防水层就会被破坏，要重新做防水处理。马桶的位置也不一定合理，但尽量不要移位。老房子的铸铁排污管时间长了会下水不畅，移位更容易造成堵塞。如果原来是蹲坑的，改成马桶就很有难度，可能需要牵涉到楼下的排污管改造。
9、卧室采光不足，改造移门复杂
有阳台的卧室采光都不太好，一般是一扇平开门通向阳台。如果想改变采光，就得将卧室和阳台的隔墙敲掉，装上移门，这样光线会好很多。但是这堵隔墙能起到压住阳台楼板的作用，大面积敲掉会有安全隐患，所以还必须做隔墙加固处理。
水电改造不得不说的那些事》
特别提醒
装修前别忘了跟邻居打个招呼
二次装修和毛坯房装修不同，基本是在已经入住大量居民的小区和多层住宅内进行，需要业主考虑装修施工环境，尽量减少对邻居生活的影响。所以，在装修前，业主除了要先到物业办理相关手续之外，最好提前与楼上楼下的邻居打声招呼，有特殊要求的老人、孕妇、病人等要事先了解，并与其商量好施工时间，在不延误工期的前提下，尽最大可能地减少装修对邻居的影响。
另外，电梯的使用、材料的运输和存储、垃圾的堆放和清运等，也是业主应该考虑的问题，以免后续因为这类问题造成邻里纠纷，影响施工进度、邻里关系。
